“对于亏损严重、经营无法为继的房企，应根据法治和市场原则，实行破产重组措施。”住建部部长倪虹日前上述观点，引起了业内广泛讨论。

那么过去一年，地产行业亏损程度如何？实际情况并不乐观。目前申万房地产板块有58家房企披露业绩预告，其中43家房企预计去年将出现扣非净亏损，合计净亏损约586亿～784亿元。加上港股房企，已披露业绩预告的企业亏损总额超过千亿。

上市房企利润下滑，该现象始于2021年，但如今情况有所不同。业内机构表示，此前房地产行业利润加速下滑，主要受出险房企出现大幅亏损拖累，如今头部房企也面临业绩调整压力，包括结算收入下降、利润率下行以及存货减值计提。

未来，房企业绩能否企稳，还需观察楼市销售和房价走势。

上市房企批量亏损

近日，港股上市房企接连发布2023年业绩预告，“亏损”是一大关键词。

3月19日，远洋集团在港交所公告，预期2023年将录得应占亏损约200亿元至230亿元，主要因去年房地产市场低迷，毛利率下降；对物业项目计提的减值拨备增加；分占合营企业和联营公司业绩下降。这已是远洋连续两年大额亏损，上一年年其归母净利润为-159.30亿元。

其他港股房企的情况也不容乐观。3月15日，中梁控股表示，预计2023年度股东应占亏损额为40亿元至46亿元，较上年度最多增加约2.5倍。“主要受国内宏观市场环境及房地产行业持续下行影响，导致毛利率下降及物业项目及其他资产进一步减值。”

3月14日禹洲集团表示，预期集团2023年将会录得约214.77亿元总收入，股东应占亏损净额约100亿元至110亿元。2022年禹洲集团录得股东应占亏损净额约120亿元。

对上述较大的亏损额度，禹洲集团解释称，净利减少主要因期内结算项目毛利率受压、对部分地产项目计提了存货减值拨备、期内利息资本化比率下降、境外美元票据汇兑损失。

此外，中国金茂、路劲、丽新发展、深圳控股等房企去年均发生亏损；少数盈利的房企则有龙湖集团、九龙仓集团、新城发展、北辰实业、华人置业等，其中龙湖预计拥有人应占溢利及剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利下降约45%至50%。

A股地产板块发布业绩预告的房企数量更多，亏损幅度也同样惊人。

华泰证券表示，截至3月8日，申万房地产板块已有58家上市房企披露业绩快报/预告，其中43家房企预计23年将出现扣非净亏损（根据扣非净利润上限），较22年增加10家，58家房企合计净亏损约586亿～784亿元（22年亏损621亿元）。

第一财经据WIND数据发现，如果按扣非净利润上限统计，去年A股上市房企预计亏损额较大的房企依次为华夏幸福、绿地控股、首开股份、华侨城A、金科股份、中南建设、ST世茂、迪马股份、*ST新联、光大嘉宝、中洲控股、金融街、中交地产等房企。

其中，华夏幸福预计去年归属上市公司股东的净利润为-90亿元到-61亿元，扣除非经常性损益的净利润为-113亿元到-99亿元。“根据债务重组计划，公司将部分变现能力强的资产予以出售，相关交易亏损对当期业绩造成较大影响。”

绿地控股预计2023年度归属于母公司所有者的净利润将亏损，范围在70亿元至90亿元之间，扣除非经常性损益后的净利润预计亏损74亿元至94亿元。

绿地业绩预亏的原因包括：房地产市场持续低迷，导致资产价格下跌，公司拟计提资产减值准备110亿元至130亿元，主要为房地产存货跌价准备；房地产行业及基建等关联行业深陷困境，导致企业营业收入同比下降，房地产结算毛利率同比下行。

首开股份预计2023年归属于母公司所有者的净利润将亏损，范围在58.00亿元至68.00亿元之间；扣除非经常性损益后的净利润亏损范围在62.00亿元至72.00亿元之间。

华侨城A预计去年归属于上市公司股东的净利润亏损额在51亿～72亿元，扣除非经常性损益后的净利润亏损额预计在51.1亿～72.1亿元。金科股份预计去年归属于上市公司股东净利润的亏损额在48亿至78亿元之间，上年同期亏损为213.92亿元。

整体而言，A股43家预计扣非净亏损的房企，总亏损额达639亿元，而少数十余家预计盈利的房企，扣非总盈利额仅超50亿元，板块整体净亏损上限约586亿元。如果加上港股发布业绩预告的房企，仅以亏损额计算，去年地产板块整体亏损超过千亿。

2024年仍面临压力

上市房企利润加速下滑，并非2023年才开始的。

华泰证券表示，2021下半年以来销售基本面急转直下，导致房企利润空间进一步压缩，各梯队房企盈利明显受到影响，该趋势直至2023年中期仍未见改善。根据统计，总体房企2021～2023中期归母净利润同比增速分别为-18%/-48%/-65%。

行业盈利空间收窄，具有普遍性的原因，包括历史高地价、低利润项目的影响仍在持续传导；房企销售去化压力放大，通过“以价换量”来保证货值去化，加剧增收不增利；存货及投资物业账面价值缩水，房企对部分项目和股权投资计提资产减值损失。

但与前两年有所不同，当下头部规模房企也面临业绩压力。即便稳健如保利发展，2023年盈利也出现下滑，去年其营业总收入达到3471.47亿元，同比增长23.49%；归属于上市公司股东的净利润120.37亿元，同比下降34.42%。

华泰证券表示，2021～2022 年房地产行业利润加速下滑主要受出险房企出现大幅亏损拖累，期间头部优质房企凭借良好管控效率和业绩储备普遍仍保持业绩稳定。而此次头部优质房企业绩调整，主要来自结算收入下降、利润率下行以及存货减值计提。

后续房企业绩何时能够企稳？华泰证券认为，仍需观察销售和房价。销售方面，前两月54 城新房累计同比-40%，市场仍处于触底过程。房价方面，根据贝壳数据，2 月 50 城二手房价格指数同比-14%、环比-0.3%，短期内房企的减值计提压力未减。

与此同时，2024年行业新增供给可能下滑，房企销售仍然面临压力。“造成新开工数据下滑的原因是：新房去化率较低，尽管房企手里有待开发库存，但供货意愿较低；各房企加大力度投入‘保交楼’，在资金有限情况下，房企可投入新开工资金明显减少。”

据克而瑞统计，2023年行业全年商品房销售面积、金额为11.17亿平方米、11.66万亿元，分别较2022年下降8.5%和6.5%。这意味着，商品房销售面积回到2014年，商品房销售金额略高于2016年。2024年，预计全年商品房销售面积、金额下降5%左右。

如果房企业绩持续恶化、亏损难扭转，后续如何处理？在十四届全国人大二次会议民生主题记者会上，住房和城乡建设部部长倪虹表示，对亏损严重、经营无法为继的房企，应根据法治和市场原则，实行破产重组措施；对损害公众利益的行为，将依法严厉惩处，确保其承担应有责任。

据人民法院公告网显示，以“房地产”关键词检索，剔除重复信息及非房地产企业的名单统计后发现，2023年约有235家房企发布了相关破产文书，2024年相关企业已超20家。

“这些破产房企主要以地方小微房企为主，且位于三四线城市的企业居多，经营及项目覆盖范围不大。在房地产行业深度调整阶段，中小房企市场竞争压力加大，容错率也将变得更低，一些实力不济的小房企最终将会被兼并或走向破产的边缘。”克而瑞称。

诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱告诉第一财经，根据当前销售端数据看，开年新房销售数据并不乐观，较去年同期下滑明显。展望后续，二手房分流新房市场的趋势延续，新房市场仍面临去化压力。从融资端看，央行多次发声一视同仁支持房企合理融资需求，但对出险亏损房企的融资仍较为谨慎，预计2024年行业破产规模持续上升。

也有业内观点认为，当前利润触底并非行业常态，因盲目投资带来的亏损仍可能恶化部分上市房企的利润表，并非市场回暖能够弥补；而另外一部分房企，则受益于“高能级、高信用、高品质”模式，销售额增速较快，竣工结转顺畅，仍有可能率先修复利润表。

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孙梦凡

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