房企和旗下物管公司的关系利率杠杆的公式，可谓“一荣俱荣、一损俱损”。

地产上行期，房企是物管坚实的“后盾”，为其输送源源不断的在管项目；当房企身陷困局，物业公司也难逃波动，不仅增长速度下滑，业绩表现也遭到“反噬”。

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近日，多家物管公司披露2023年业绩预告，其中仅两家净利润实现增长，包括碧桂园服务、雅生活服务在内的6家物管公司，净利润则均出现不同程度下滑或亏损。

关联方应收款减值拨备、对商誉进行减值计提等，是物管公司业绩下滑的主要原因。虽然近年来，物管公司纷纷谋求独立发展，但短期内房企母公司的状况，还是会对物管企业带来巨大影响。物管公司要真正实现独立稳定增长，还需要不少时间。

“现金奶牛”失意

过往以来，物管公司因其业务、收入的稳定性，被市场称为“现金奶牛”。房企在售和已售的众多新房项目，都是自家物管公司收取物业费的一大稳定来源。

但随着房企接连陷入困境，新开工及推售项目减少，已售项目交房也困难重重，物业公司“躺着赚钱”的日子也变了。除了增长速度放缓，如今盈利也大幅下滑。

3月12日，有两家物管公司披露2023年业绩预告。弘阳服务预期2023年净利润将介于人民币1000万元至人民币2000万元之间，较2022年同期9390万元下降79%至89%。

同期，中天服务实现营业收入3.40亿元，同比增长10.95%；归属于上市公司股东的净利润出现较大幅度的下滑，为2021.98万元，同比下降67.19%。

在这之前，有两家更头部的公司——雅生活服务和碧桂园服务，业绩预告更是引发关注。

据3月10日雅生活披露，公司预计2023年股东应占溢利将介于3.2亿元至5亿元之间，这一数字较2022年同期的盈利水平大幅下滑73%至83%。消息一出，引发物业板块震动，业绩发布第二天雅生活服务股价大跌，盘中跌幅一度接近14%。

投资者疑惑的点在于，2023年中期，雅生活服务还录得收入约77亿元，同比增长1.0%；股东应占利润8.39亿元，同比下降20.7%。到年底，为何股东应占利润继续大幅缩水？

对此雅生活服务给出三点原因。一是，集团正在进行业务结构调整，其中外延增值服务的收入及利润占比有所下降，同时非周期性业务的占比提高导致相关成本增加。

第二，由于房地产市场供求关系发生重大变化，集团关联方客户面临阶段性资金流动性压力，导致关联业务结算周期增长，公司对关联方客户贸易应收款项的减值拨备金额进行评估，计提大约2亿元至3亿元的减值准备。

第三，因过往年度收并购的部分附属公司，业务拓展未能如预期开展，集团对该部分业务进行调整，导致部分附属公司收入及利润下降，因此就商誉减值计提约4亿元至5亿元。

碧桂园服务给出的原因与此类似。3月7日，碧桂园服务发布盈利警告，预计2023年未经审核综合期内净利润约4.52亿元至5.77亿元，同比降约74.5%至80%。

利润大降背后，碧桂园服务就关联方所欠的贸易应收款项进行了计提减值拨备约18亿元至23亿元；同时对公司的商誉及其他无形资产减值计提约14亿元至18亿元。

碧桂园服务进一步解释称，公司若干业务开展情况不及预期，相关业务毛利率下降；此外，出于谨慎性原则，对若干信用风险显著上升的客户提供服务后，在本集团完成履约义务且已收取该等客户的对价时，方将收取的对价确认为收入。

早在去年，碧桂园服务的应收账款问题便受到关注。截至2023年中期，碧桂园服务来自于关联方的贸易应收款为23.01亿元，来自第三方的贸易应收款为160.91亿元。“会依法依规处理应收账款问题，必要时会适当缩减一些不必要的关联交易服务。”管理层称，确保与碧桂园业务和财务独立，不会做任何利益输送行为。

再看其他物管公司，盈利下滑的原因，无一例外都逃不开受房企“拖累”。

弘阳服务表示，利润显著下降，主要因房地产行业市场环境变动，关联房地产开发商客户面临流动性困境，这导致对关联方的应收款项计提减值准备大幅增加。同时，由于房地产开发项目服务需求的减少，非业主增值服务收入也呈现下滑趋势。

金科服务也表示，预计2023年度公司股东应占净亏损介于8亿至11亿元人民币之间。主要亏损原因是对金科地产集团未偿还应收款项的减值拨备，尽管金额较2022年有所下降。

物企何时能独立发展？

物业公司的发展，一直绕不开“难以独立”这一问题。

作为房企旗下板块，物管公司与开发商休戚相关。曾经的业绩高速增长期，物管公司的非业主增值服务及社区(业主)增值服务毛利率过高，被质疑存在房企利润输送，以刺激上市公司股价；当母公司陷入资金困境，物管公司甚至会对其进行“反向输血”。

克而瑞物管表示，2023年是房企偿债高峰年份，但市场销售疲软、企业融资不畅，物企反向“利益输送”仍在上演。年内，物企通过担保付款、动用IPO资金向关联方发放贷款、股权被出售/减持等方式“变相输血”关联方。但这些操作的风险也在持续暴露，多家企业核数师发现企业违规操作，给物企带来了负面影响。

与房企关联方深度绑定，也给物管公司带来了业绩风险。

中指研究院总结称，近年来，上游出险房企数量多、违约金额大、债务重组周期长，房地产市场不稳定因素增加，部分物业企业受到关联方“拖累”，面临巨大的发展挑战。

“在关联方的影响下，物业服务企业面临以下后果：应收账款恶化，财务坏账风险加大；大额资产减值计提，导致企业利润‘失血’持续经营风险升高，企业战略发展受限；控制权转移风险及其破坏性被加速放大。”中指研究院表示。

据克而瑞物管统计，2023年中期物管上市企业应收账款均值上升至16.6亿元，同比增长23.5%，同期营收增速仅9.3%，应收账款增速依然超过营收增速，未来仍有坏账暴露风险。

为遏止风险蔓延，不少物管公司和母公司“对簿公堂”。此前，至少有鑫苑服务、金科服务和恒大物业等三家上市物企，对关联方提起法律诉讼，追缴借款及被挪用的资金。比如，2023年5月，金科服务起诉金科股份要求偿还借款及利息15.32亿元。

但中指研究院表示，物管公司通过诉讼直接追回欠款或被挪用资金的可能性较低，此举的意义在于：从法律角度公开确认债权关系；表明企业独立发展的态度，向市场和投资者交代。

如今，对关联方应收账款计提减值，已大幅影响了物管公司的业绩。中指研究院物业总经理牛晓娟表示，随着地产行业流动性危机，关联方资金紧张，应收账款回收难度增加。未来收回的可能性，取决于地产行业复苏情况和物企自身的风险管理能力。

此外，之前物管公司“疯狂”收并购，以扩大在管规模，刺激资本市场表现，但也埋下了后续隐患，引发大额商誉减值。牛晓娟表示，商誉减值的原因包括被收购方业绩不达预期、行业环境变化等。当前原因主要是市场变化，被收购方盈利能力下降。

“过去几年在开发商支持和资本的助推下，部分物业公司取得了超过正常经营均值的增速，随着突如其来的地产周期下行与疫情，增速又快速回落。”中泰证券表示。

整体来讲，经过地产震荡后，物管公司发展正回归正常水平。克而瑞物管表示，未来3年物管行业营收增量约5000亿元。其中，基础服务营收规模净增长约2565亿元，增值服务营收规模净增长约2412亿元。

中指研究院认为，当前关联房企风险尚未出清，物业企业应守住不被关联方“拖垮”的底线。中长期来看，需优化企业治理结构，突出业务能力建设；改善治理结构，优化控制权配置；强化外拓能力建设，最终实现对关联方的业务乃至品牌的反超。

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孙梦凡

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